Reporter: Harian Kontan | Editor: Tri Adi
Sejak semester kedua tahun lalu, sektor properti residensial di berbagai belahan dunia mencuri perhatian kalangan investor global. Hal ini tentu terkait perubahan harga properti yang cenderung menurun di banyak kota besar dunia: New York, London, Dubai, hingga tetangga kita Singapura dan Kuala Lumpur.
Secara garis besar, tentu hal ini dipengaruhi perubahan suku bunga acuan The Fed diiringi penyesuaian kebijakan moneter di negara lain, termasuk Indonesia. Namun tak tertutup kemungkinan terdapat hal lain yang menyebabkan penurunan harga properti.
Di Eropa bagian barat, Brexit menjadi faktor penting dalam perubahan harga properti. Data pemerintah Inggris Raya menunjukkan penurunan rata-rata harga properti residensial mewah di pusat kota London sebesar 5% sepanjang 2018. Penurunan ini disebabkan eksodus kalangan pekerja ekspat yang pindah ke pusat kota Belanda seperti Amsterdam, Rotterdam dan Den Haag.
Memasuki pasar Asia, terjadi oversupply perumahan di Dubai yang diprediksi masih menyebabkan penurunan harga sepanjang 2019. Sedangkan kesalahan penetrasi pasar dalam pembangunan residensial di Malaysia membuat stok perumahan tidak mampu terserap kalangan menengah ke bawah.
Bagaimana dengan Indonesia? Setelah peningkatan suku bunga acuan sebanyak 175 bps sepanjang 2018, Bank Indonesia berusaha menjaga pace pertumbuhan pasar properti residensial di Indonesia dengan melonggarkan kebijakan loan-to-value/financing-to-value (LTV/FTV) per 1 Agustus 2018. Terdapat tiga indikator yang dapat diperhatikan untuk melihat pasar properti residensial, di antaranya suku bunga kredit, performa penyaluran kredit, dan kualitas kredit dari sektor properti residensial.
Pertama, rata-rata suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) maupun kredit pemilikan apartemen (KPA) masih menunjukkan tren menurun sejak dua tahun lalu. Data OJK menunjukkan rata-rata suku bunga kredit bank umum KPR dan KPA per November 2018 masing-masing 9,25% dan 9,20%, dimana keduanya merupakan posisi terendah sepanjang tahun 2018 berjalan.
Tren ini ditengarai masih berlanjut seiring peningkatan variasi pemasaran, mulai dari promo fixed-rate untuk tahun awal KPR/KPA yang ditawarkan perbankan hingga fleksibilitas dalam memilih besaran uang muka. Ragam skema penjualan ini dapat meningkatkan permintaan dengan menjangkau lebih banyak target pasar.
Selanjutnya, meski melambat dibandingkan kuartal sebelumnya, data OJK menunjukkan total kredit residensial Desember 2018 meningkat 3,62% pada 4Q18 (3Q18 4,17%). Dari posisi kredit per jenis residensial, KPR tipe menengah (ukuran 22 s.d. 70) dan besar (ukuran > 70) mendominasi, dimana masing-masing memiliki proporsi 59% dan 30,1% dari total kredit properti residensial pada Desember 2018.
Meski KPA tak menonjol, kredit dari dua jenis apartemen ini telah tumbuh signifikan sepanjang satu tahun terakhir. Dibandingkan posisi Desember 2017, KPA ukuran menengah dan besar masing masing naik 35,8% dan 23,9% per Desember 2018.
Performa ini membaik dibandingkan tahun sebelumnya, dimana sepanjang 2017 naik 28,9% dan 14,3%. Hal ini menggambarkan peningkatan antusiasme masyarakat dalam mengisi pasar apartemen menengah ke atas.
Terakhir, sisi pertumbuhan kredit properti residensial juga dilengkapi kinerja baik dari tingkat kredit macet (NPL) bank umum di sektor ini. Sepanjang kuartal akhir 2018, NPL terjaga tak lebih dari 2,8%. Mengacu posisi Desember 2018, NPL dari jenis apartemen di posisi 1,83% yang merupakan terendah sejak Juni 2016. Tidak kalah, NPL dari jenis rumah di level 2,31% adalah posisi terendah sejak 2014.
Ke depan, perbaikan fundamental sebagai usaha mendongkrak permintaan diperlukan untuk membuat sektor properti lebih baik lagi. Program edukasi terhadap pentingnya berinvestasi di sektor properti kepada kawula muda perlu terus di dukung dengan beragam program riil seperti Mandiri KPR Milenial.
Di sisi lain, para pengembang harus lebih kreatif dalam menyesuaikan penetrasi pasar. Dari survey yang dilakukan IDN Research Institute kepada 1400 milenials berumur 20 - 25 tahun, hanya 35% yang sudah memiliki tempat tinggal. Melihat potensi ini, program Transit Oriented Development (TOD) yang digagas pemerintah menjadi usaha strategis untuk pemanfaatan ruang dan menyesuaikan gaya hidup masyarakat urban-milenial kelas menengah.•
Mufti Faisal Hakim
Industry Analyst Bank Mandiri
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
