Reporter: Tri Adi | Editor: Tri Adi
Kami memandang pasar properti perkantoran, terutama di Jakarta, pada paruh kedua tahun ini belum akan tumbuh kencang. Penyebab utamanya adalah tekanan dari sisi pasokan yang tumbuh pesat.
Berdasarkan data konsultan properti Colliers Internasional, sejak 2015, ruang perkantoran baru di Jakarta tumbuh cepat dan diperkirakan masih berlanjut hingga satu - tiga tahun ke depan.
Penambahan pasokan ruang kantor di Jakarta sepanjang 2016 dan 2017 mencapai 417.000 m² dan 597.900 m², jauh di atas permintaan rata-rata per tahun yang hanya 250.000 m². Kondisi tersebut menyebabkan tingkat hunian rendah dan harga sewa tertekan sejak 2015. Konsultan properti Knight Frank memperkirakan harga sewa ruang kantor di Jakarta belum mengalami banyak perubahan di sepanjang 2018.
Hingga kuartal I-2018, mayoritas pasokan kumulatif ruang perkantoran masih berlokasi di kawasan Central Business District (CBD) yang mencapai 66,7% dari total ruang kantor di Jakarta sebesar 9,3 juta m². CBD merupakan kawasan yang meliputi koridor Jalan Thamrin, Sudirman, Gatot Subroto, Satrio, Rasuna Said dan wilayah Mega Kuningan. Pasokan perkantoran di Jakarta CBD bertambah pesat sejak 2015 karena banyak proyek yang tertunda pada 2013 dan 2014. Tambahan pasokan ruang kantor di kawasan CBD sepanjang 2016 dan 2017 mencapai 315.551 m² dan 501.927 m².
Berdasarkan data Colliers, pada tahun 2018–2020, tambahan pasokan ruang kantor di kawasan CBD diperkirakan mencapai 1,2 juta m² seiring banyaknya proyek perkantoran yang akan selesai dalam satu hingga tiga tahun ke depan. Sementara untuk wilayah diluar CBD, akan terdapat 21 proyek perkantoran dengan luas ruang kantor sebesar 659.900 m² pada 2018–2020.
Seiring dengan banyak pasokan baru ke pasar perkantoran di Jakarta, tingkat hunian mulai mengalami penurunan sejak tahun 2015. Pada kuartal I-2018, tingkat hunian ruang kantor di kawasan CBD mencapai level 81,1%. Tingkat hunian ini merupakan yang paling rendah sejak tahun 2014 yang mencapai 95,4%. Penurunan tingkat hunian ini diperkirakan terus berlanjut hingga akhir 2018. Tingkat hunian yang masih rendah juga terlihat di luar kawasan CBD. Pada kuartal I-2018, tingkat hunian ruang kantor di luar kawasan CBD mencapai 84,0%. Meskipun angka tersebut sedikit lebih baik daripada akhir 2017 sebesar 83,7%, angka itu turun dibandingkan akhir 2014 dan 2015 yang di atas 90%.
Berdasarkan penggunanya, pada kuartal I-2018, sekitar 15% penyerapan ruang kantor berasal dari perusahaan berbasis teknologi seperti e-Commerce dan Fintech. Sementara sektor bisnis lainnya yang juga menyerap ruang kantor cukup banyak adalah perusahaan perbankan, asuransi, serta penyedia layanan profesional lainnya. Ke depan, diperkirakan penyerapan ruang kantor belum banyak berubah seiring kondisi makro ekonomi Indonesia yang belum meningkat pesat. Hal ini menyebabkan perusahaan masih menahan rencana ekspansi atau perluasan bisnisnya sehingga permintaan tambahan ruang kantor belum naik signifikan.
Pada sisi harga sewa ruang kantor di Jakarta hingga saat ini belum tumbuh tinggi. Pada kuartal I-2018, harga sewa ruang kantor di CBD mencapai Rp 322.866 per m² per bulan atau tumbuh 10% yoy. Meski tumbuh positif, angkanya masih lebih rendah dibandingkan puncaknya pada 2014 yang mencapai Rp 348.000/m²/bulan. Harga sewa ruang kantor di luar CBD pada kuartal I-2018 justru sedikit menurun menjadi Rp 215.051/m²/bulan, dari periode sama tahun sebelumnya Rp 228.008/m²/bulan.
Ke depan, kami melihat kinerja ruang perkantoran hingga akhir tahun 2018 masih tertekan, terutama dari sisi pasokan dengan banyaknya proyek baru yang akan diluncurkan.
Salah satu upaya yang dapat dilakukan pengelola gedung untuk meningkatkan penyerapan ruang perkantoran adalah menyesuaikan dengan kebutuhan yang sedang marak saat ini, yakni dari pelaku bisnis di sektor digital. Menyediakan ruang yang memancing kreativitas dilengkapi dengan fasilitas konektivitas yang cepat akan dapat menarik tenant dari perusahaan e-commerce dan fintech, sehingga dapat meningkatkan sektor bisnis gedung perkantoran.•
Sindi Paramita
Analis Industri Bank Mandiri
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
